Куличкин Блог

А это http://petya.blogik.org мой другой блог

---

17.06.2009 10:32
Читать только Блог риэлтора. Как рекламировать услуги в сфере недвижимости

Блог риэлтора. Как рекламировать услуги в сфере недвижимости

В недвижимости вашему сайту не поможет никакая раскрутка и прочая SEO-оптимизация. За запросы со словом «недвижимость» оптимизаторы уже давно ведут бескомпромиссную борьбу и первые позиции по квартирам и прочим коттеджам в поисковиках напоминают выжженую землю.

Но если вы — честный риэлтор, я скажу вам, что делать. Точнее говоря, сказать-то я все равно скажу, но слишком жадным риэлторам этот способ не поможет. А не слишком жадные зато смогут через некоторое время избавиться от головной боли с расклейкой объявлений типа «Меняю то-то на сё-то» и будут обеспечены клиентами до тех пор, пока им не надоест продавать, покупать и менять квартиры. Или коттеджи. Или новостройки с таунхаусами. Не важно.

Мой совет элементарен. Научитесь писать по-русски, хотя... Это не так важно. Письменная речь выработается на практике так же легко, как у многих (если не у всех) из вас выработалась подвешенность языка. Главное —

Заведите себе блог

...и пишите туда ВСЁ, что касается вашей риэлторской деятельности БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!

Заключили договор — написали в блоге «Продается квартира...», взяли аванс — пишите, что квартира такая-то сейчас по авансом. Фиксируйте ЛЮБЫЕ изменения! Впрочем, всему, конечно, есть мера. Возможно, не стоит писать, что, дескать, «сделка по продаже квартиры стоимостью $500.000 состоится завтра в 12.00 в банке таком-то по адресу такому-то. Заинтересованных лиц просим прехать заранее. Рекомендуем также предварительно приобрести маски и огнестрельное оружие во избежание проблем с правоохранительными органами».

Уверяю вас, объявления в вашем блоге не менее привлекательны для клиентов, чем объявы типа «Меняю». Нюансы есть, но теряя в одном — приобретаете в другом. 

Перечислю положительные моменты блога, которые выгодно отличают его от официальных сайтов агентств недвижимости:

• Актуальность информации достигается сама собой;
• Блог заявляет личность риэлтора, что для многих клиентов является определяющим фактором;
• Тексты блога горадо ближе к естественному языку. На сайте же кроме списка эксклюзивов и адреса агентства мало что можно с толком разместить;
• В блоге можно несколько раз писать об одной и той же квартире, по мере того, как с ней что-то будет происходить;
• ... и т.д.

Если это вас не убеждает — я нисколько не удивлюсь. Такие же слова я говорил год назад руководителям и другим сотрудникам Агентства недвижимости «Квартирный вопрос» (того, что в Москве, на Страстном бульваре, д.6). И мне, конечно, никто не поверил. Или поверил, но ничего не предпринял. Поэтому специально для особо недоверчивых я год назад написал здесь, в этом блоге пост Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва). Обращаю ваше внимание, что мой блог не специализируется по проблемам недвижимости. Постов о недвижимости в моем блоге — всего четыре. Этот — пятый. Не позднее, чем с сентября 2008 года я вообще не работал в недвижимости. Специализированный риэлторский блог сработает в десятки раз эффективнее.

Вот, смотрите.

Позиции в Яндексе:

•  Агентство недвижимости Квартирный вопрос Москва — 1-е место
• Агентство Квартирный вопрос Москва — 1-е место
• Недвижимость Квартирный вопрос Москва — 1-е место
• Агентство Квартирный вопрос — 9-е место
• Недвижимость Квартирный вопрос — 25-е место
• Квартирный вопрос Москва — 12-е место
• квартирный вопрос страстной бульвар — 5-е место

Обратите внимание на мою физиономию справа, где написано "«квартирный вопрос...» в картинках".

Позиции в Гугле (они в среднем чуть похуже, но ведь и Гуглем пользуются меньше, чем Яндексом):

•  Агентство недвижимости Квартирный вопрос Москва — 3-е место
• Агентство Квартирный вопрос Москва — 5-е место
• Недвижимость Квартирный вопрос Москва — 9-е место
• Агентство Квартирный вопрос — 15-е место
• Недвижимость Квартирный вопрос — 16-е место
• Квартирный вопрос Москва — 7-е место
• квартирный вопрос страстной бульвар — 1-е место

Еще раз обращаю ваше внимание на то, что я никак не раскручивал эти посты. Все, что достигнуто — это исключительно результат регулярного пополнения блога. Более того, писал я, как правило, о далеких от недвижимости вещах. А теперь попробуйте найти в Яндексе или Гугле по этим запросам официальный сайт Агентства недвижимости «Квартирный вопрос»: http://www.kvart-vopros.ru/.

Ну как, теперь достаточно убедительно?..  ;-))

 

Показать комментарии (9)

---

03.10.2008 09:02
Читать только Квартиры в Москве и Московской области (Подмосковье)

Квартиры в Москве и Московской области (Подмосковье)

квартиры,
квартиры,
квартиры...

Не желаете прикупить недвижимость, или, проще говоря, квартиру в Москве — столице нашей Родины? А дачу, коттедж (или опять-таки квартиру) в Московской области (или, как принято выражаться, в Подмосковье)?

Какая, по вашему самая большая проблема в покупке квартиры? Поиск необходимой денежной суммы? Юридическая чистота? Или расположение, близость к транспортным узлам, но, в то же время экологическая безопасность?

 

Именно так обычно начинают писать всякую рекламу о том, чтобы обратились в то-то агентство недвижимости, сё-то агентство недвижимости и так далее. Не буду утомлять Вас подробностями. О различных аспектах квартирных проблем — отсылаю Вас к статье Недвижимость на вторичном рынке.

Одна из проблем, с которой Вы можете столкнуться, обратившись в агентство недвижимости — это то, что далеко не все квартиры, которые Вам предлагают, принадлежат клиентам упомянутого агентства недвижимости. Здесь — квартиры, которые действительно продаются, хоть их и не так много, как хотелось бы. Почему, казалось бы, я рекламирую это агентство — «Квартирный вопрос» — в ущерб якобы объективности? Очень просто: я могу эту информацию проверить. А информацию в других агентствах недвижимости — проверить не могу физически.

Почему так рассуждаю? Об этом я тоже писал: Агентство недвижимости Квартирный вопрос (г. Москва).

Удачи в поисках квартиры, дачи, коттеджа, а может быть... даже офиса или склада!...

 

 

Показать комментарии (3)

---

07.09.2008 22:33
Читать только Ипотека: каждый решает сам

Ипотека: каждый решает сам

Ипотечные кредиты сейчас популярны. Не буду никого переубеждать, считаю, что каждый сам способен сделать свои выводы. Нижеприведенный текст скачан с сайта РБК. Не знаю как Вы, а я свои выводы сделал.

П.К.

 США объявили о национализации крупнейших ипотечных компаний

Министерство финансов США объявило о национализации ипотечных брокеров Fannie Mae и Freddie Mac. Глава американского Минфина Генри Полсон объяснил это нелегкое для федеральных властей решение тем, что "Fannie Mae и Freddie Mac настолько крупны и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на домашнем и международном рынках".

Власти США также объявили о смене руководства ипотечных брокеров. Бывший топ-менеджер Merrill Lynch Херб Эллисон возглавит Fannie Mae, а бывший топ-менеджер US Bancorp Дэвид Моффет станет руководить Freddie Mac, передает Associated Press.

Впервые о возможности национализации Fannie Mae и Freddie Mac в связи со стремительным ухудшением их финансового положения администрация США заявила в июле с.г. Это известие позитивно отразилось на настроениях инвесторов, обусловив укрепление доллара, а также рост рынков акций Азии.

Разразившийся в прошлом году кризис высокорисковой ипотеки категории subprime привел к совокупным потерям Fannie Mae и Freddie Mac в 14 млрд долл. за последний год. Рыночная капитализация Fannie Mae упала с 40 млрд долл. (по состоянию на конец 2007г.) до 7,6 млрд долл., капитализация Freddie Mac - с 22 млрд долл. до 3,3 млрд долл.

Отметим, что в бумаги Fannie Mae и Freddie Mac вложена часть средств российского Стабфонда. В начале сентября с.г. первый заместитель председателя Центрального банка РФ Алексей Улюкаев сообщил, что ЦБ продолжает вывод капитала из этих агентств. В настоящее время средства ЦБ, вложенные в Fannie Mae и Freddie Mac, составляют примерно 60 млрд долл., в то время как на начало 2008г. эта сумма равнялась 100 млрд. долл. При этом А. Улюкаев пояснил, что вложения Банка России в бумаги этих агентств являются краткосрочными и Центробанк "постоянно фиксирует прибыль, не фиксируя убытков".

В общей сложности компании Fannie Mae и Freddie Mac владеют или выступают гарантами более 5 трлн долл. ипотечных долговых обязательств. Таким образом, их банкротство грозило обрушить всю финансовую систему США.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) были созданы в 1938г. и 1970г. в рамках правительственной программы по поддержке ипотечных заемщиков. Они входили в короткий список так называемых "предприятий с государственной поддержкой" (GSE), что предусматривает правительственные гарантии по их облигациям.

07 сентября 2008г.

 

 

Показать комментарии (3)

---

11.06.2008 19:15
Читать только Недвижимость на вторичном рынке

Недвижимость на вторичном рынке

композитор
Петр Куличкин 

Недвижимость на вторичном рынке.

Это моя статья о недвижимости на вторичном рынке. Написана специально для сайта Агентства недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) в 2006-м году.

Зачем это нужно здесь? 

Во-первых, я действительно так думаю, как написано в этой статье. Она актуальна и сейчас.

Во-вторых, если Вы не сталкивались пока еще с квартирными проблемами — все равно рано ил поздно продавать, покупать или менять квартиру Вам придется.

В третьих, если Вы относитесь к числу тех людей которым лучше один раз увидеть, чем десять раз от меня услышать то же самое по телефону — статья для Вас.

В четвертых, я за то, чтобы рынок недвижимости становился все более цивилизованным.

В пятых, это подходит не только для Москвы, но и для других городов России

В шестых, ВСЕ НА БОРЬБУ С БЕЗГРАМОТНОСТЬЮ В НЕДВИЖИМОСТИ!!! :-)))))))))))))))

в седьмых.... пока хватит.

Перехожу непосредственно к статье

НЕДВИЖИМОСТЬ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ  

...покупка, продажа, обмен квартиры...

...съезд, разъезд, переезд...

...из области в Москву, из Москвы — в область...

...квартиру бы получше, доплачивать бы поменьше...

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Ответ, наверное, знают уже почти все. Если Вы еще не знаете ответа на Ваш квартирный вопрос — можете позвонить в любое агентство (в том числе и в Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва), 788-62-70) — и Вам немедленно сообщат этот ответ. Естественно, прибавив попутно ряд аргументов, почему именно данное агентство должно заниматься Вашим вопросом.

Схема действительно элементарна. Например, вопрос обмена через куплю-продажу решается так. Ваша квартира выставляется на продажу. За нее берется аванс на определенный срок (например, на месяц). Остается за этот срок найти устраивающую Вас квартиру, внести в нее аванс, согласовать с покупателем сроки и ждать сделки. Все. При этом Вам нужно будет всего лишь показывать Вашу квартиру и смотреть предлагаемые Вам варианты. Конечно, еще надобно в назначенный день явиться на сделку. А все остальное, вроде бы, за Вас сделают риэлторы. 

Конечно, остается ряд вопросов:

• Не проще ли «прямой обмен»?
• Как определяется цена квартиры?
• В какую квартиру я в итоге поеду?
• Что такое «альтернатива» и чем это грозит?
• А не купить ли новостройку?
• Сколько доплачивать?
• А если в кредит?
• Сколько времени ждать?
• За что несет ответственность агентство?
• Не лучше ли все делать самому?
• Сколько я буду РЕАЛЬНО платить за услуги риэлторов?!
• «Собственная база агентства» — что это такое?

 И, наконец, вы вправе спросить:

Если уж я зашел на Ваш сайт, то  чем агентство «Квартирный вопрос» (г. Москва) или еще какое другое агентство недвижимости может быть лучше других?!

 

Разумеется, тем, что я там работаю.... :-)))))) Шутка. Но если серьезно.... в общем, продолжаю

Если Вы еще не сталкивались с перечисленными вопросами или Вам просто любопытно узнать еще одну версию ответа на них — читайте дальше. Я, в свою очередь, возьму на себя смелость утверждать, что мои ответы, в своем роде, исчерпывающие. Меня можно очень просто проверить: достаточно лишь позвонить в другие агентства недвижимости или поспрашивать других риэлторов. Итак...

 

Не проще ли «прямой обмен»?  к списку вопросов

 

... и, кстати, что это такое? Допустим, у Вас есть двухкомнатная квартира, а у меня — однокомнатная. Меня заинтересовала Ваша квартира, а Вас — моя. Мы с Вами меняемся квартирами (оформляя эту сделку соответствующим образом), и один из нас доплачивает другому деньги. Это и есть прямой обмен квартир. Он, конечно, гораздо проще, чем вышеописанная схема, но только после того, как мы определились с квартирами и размером доплаты! Но увы. В любой квартире есть недостатки, и если Вам понравилась чья-то квартира, то совершенно не факт, что ему понравится Ваша. Искать варианты прямого обмена одной квартиры на другую можно годами. Среди агентств недвижимости такая разновидность деятельности обычно считается малоперспективной, и за прямой обмен квартир возьмутся далеко не все. Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва), признаться, тоже не в восторге от перспективы подготовки сделок такого рода, но, если Вы желаете, кое-что Вам предложить всегда смогут.

 

Как определяется цена квартиры? к списку вопросов

 

Точную цену квартиры определить нельзя, что бы Вам ни говорили в агентствах недвижимости! Единственное, что можно делать — это ориентироваться по ситуации: если желающих купить Вашу квартиру много — цену можно поднять. Если желающих долгое время нет вообще — цена, скорее всего, завышена. И только так. При этом покупателями можно считать только тех, кто готов внести за Вашу квартиру аванс. То есть, денежную сумму, эквивалентную, как минимум, 3000$. (Так было в 2006 году, сейчас аванс за квартиру имеет смысл принимать в размере не менее 5000$). Аванс за Вашу квартиру вносится на определенный срок, по истечении которого покупатель должен быть готов купить Вашу квартиру по указанной в авансовом соглашении цене. Если покупатель отказывается — он теряет ранее внесенный аванс.

Поэтому все оценки стоимости квартир, которые делают риэлторы — в принципе приблизительны. В их основе лежит простейший принцип: «похожие квартиры должны похоже стоить». Некоторым «довеском» к нему могут служить интуиция и опыт риэлтора. Сам же принцип может легко применить любой здравомыслящий человек. Поэтому, прежде чем обращаться в то или иное агентство недвижимости, попробуйте оценить квартиру самостоятельно. Если Вам назовут заведомо заниженную оценку... это ведь о чем-то говорит, не правда ли? Или наоборот, приглашают заключать договор, намного завышая оценку Вашей квартиры, — ...?

 

В какую квартиру я в итоге поеду? к списку вопросов

 

Итак, Вы располагаете сведениями о цене Вашей квартиры и у вас есть информация, что там-то и там-то продаются такие-то одно-, двух- или трехкомнатные квартиры по таким-то ценам. Некоторые из них Вы были бы не прочь приобрести. Но как их можно купить? Если квартира Вам очень нравится, то можно попытаться внести в нее аванс. Рассчитали доплату (столько-то я получу за свою квартиру, столько-то доплачу) и... внесли. Теперь начинаете продавать свою квартиру. Продаете, продаете, про-даааа-...ёёё-...тееееее... А она не хочет продаваться! Тем временем срок аванса помаленьку истекает. Ситуация не из приятных: придется либо понижать цену, либо терять аванс. То есть, в любом случае (вне зависимости от того, купите или не купите понравившуюся Вам квартиру) Вы теряете деньги. Чтобы не рисковать, можно начинать выбирать себе квартиры уже после того, как найден покупатель на Вашу квартиру. Но пока Вы ищете покупателя, понравившуюся Вам квартиру могут продать кому-то другому. Выбор за Вами. Можно добавить лишь то, что квартиры в Москве (да, впрочем, и в других городах России) продаются и покупаются постоянно. Вместо проданных квартир обязательно появятся другие, подобные им. Поэтому если Вы видите, что квартир с устраивающими Вас параметрами появляется достаточно много — лучше не рисковать. Особенно при «стоячем» рынке, когда быстрого роста цен нет. Сейчас (в июне 2008 года), кстати, именно такая ситуация....

 

Что такое «альтернатива» и чем это грозит? к списку вопросов

 

У Вас есть своя квартира. Вам нужна другая квартира. В то же время просто продать Вашу квартиру Вы не можете (или не хотите, это не принципиально). Поэтому сделка должна состояться в один и тот же день и все договора купли-продажи должны регистрироваться одним пакетом. То есть, непременным условием продажи Вашей квартиры является покупка другой квартиры для Вас. Такая ситуация называется «альтернативой». Допустим, Вы выбрали себе квартиру. А там живут люди, которые находятся в той же ситуации, что и Вы: продать свою квартиру они могут только одновременно с покупкой. С другой стороны, у Вашего покупателя тоже может быть своя квартира, на которую ему, в свою очередь, нужен другой покупатель. Чтобы сделка состоялась, необходимо чтобы на одном конце такой «цепочки» был покупатель с «чистыми» деньгами (которому не нужно продавать квартиру), а на другом — продавец, который за свою квартиру получает деньги. Квартира такого продавца называется «свободной».

Что плохого может быть связано с «альтернативными» квартирами? Предположим, покупатель на Вашу квартиру найден, и он внес аванс. Начинаете искать квартиру себе. Утром купили газету. К вечеру дозвонились до продавцов пяти-шести квартир. Три-четыре квартиры — увы! — под авансом. Из оставшихся трех две квартиры Вам согласны показать завтра, а одну — послезавтра. Посмотрели. Две квартиры не понравились категорически. Третья квартира вроде бы и ничего, но и не так чтобы очень... и вообще, неужели стоит брать первую же попавшуюся квартиру?! Четыре дня потратили, на пятый день — надо на работе дела привести в порядок. Неделя прошла. Еще один заход — вторая неделя прошла. Если аванс внесен на месяц, то за две-три недели с определенной долей целеустремленности выбрать себе квартиру вполне реально. Дальше можно согласовывать сроки и ждать сделки. Но...

Это все довольно просто, если цены на квартиры не меняются. Что получится, если цены на квартиры растут? Вы взяли аванс за вашу квартиру. Прошло две недели. Цены выросли. Вашей доплаты до стоимости желаемой квартиры не хватает. Вы говорите покупателю: «Видишь, цены поднялись — покупай у меня квартиру дороже, мне не хватает доплаты». Он же Вам отвечает: «А ты куда смотрел, когда у меня аванс за свою квартиру по этой цене принимал? Дороже я не могу — ищи другого покупателя». Начинаете сначала — две недели прошли, и опять та же история. А цены, меж тем, растут пропорционально стоимости квартир, и (если Вы доплачиваете) доплата Ваша растет неумолимо. При этом Ваши потенциальные покупатели тоже не хотят вносить Вам аванс надолго. Особенно если у них есть «просто» деньги, которые никак не увеличиваются от роста цен на квартиры.

 

А не купить ли новостройку? к списку вопросов

 

Вариант очень даже не плохой, если Вашу новостройку когда-нибудь построят. Избегайте «лохотронов»! Их всегда легко узнать по «халявным» ценам. Впрочем, и у порядочных застройщиков случаются «трудности». Особенно остро стоит вопрос со сроками. К счастью, практически любой «компромат» в области новостроек обязательно всплывает где-нибудь в Интернете, в частности, на разнообразных форумах. У некоторых «долгостроев» есть даже специальные форумы (посвященные тому или иному строительному адресу), где неудачливые соинвесторы могут сообщить Вам нечто такое, чего застройщик или инвестор никогда не напишет в своем рекламном проспекте. С другой стороны, объекты с «железобетонными» гарантиями стоят дороже. Четких алгоритмов здесь нет. Вопрос юридической чистоты новостроек каждое агентство решает для себя по-своему. Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) тоже не является исключением.

 

Сколько доплачивать? к списку вопросов

 

Предположим, Вы решили улучшить свои жилищные условия. Ориентировочно оценили свою квартиру. Начинаете более внимательно приглядываться к продаваемым квартирам, выбираете, в какую из них Вы были бы готовы поехать... и что?  Да ведь большинство квартир СТОЛЬКО НЕ СТОЯТ!!!! В одной — первый этаж, в другой — окна в сторону шоссе, третья — в двухстах метрах от железной дороги, буквально в километре от четвертой находится промзона, якобы «тихий зеленый район» пятой квартиры на самом деле вовсе не «тихий» и гораздо менее «зеленый», чем ваш... Но вот, вроде бы есть пара неплохих квартир по более-менее реальным ценам... Позвонили. Одна под авансом, а продавцы другой подняли цену. Что же это такое?! Или цены все какие-то нереальные или... тогда ведь Ваша квартира должна стоить ГОРАЗДО дороже, так что ли? Эх, думаете Вы, позвонить бы мне тем, что под авансом, на два-три дня раньше — удалось бы ту, хорошую квартиру по нормальной цене взять!.. Казалось бы, есть повод для огорчения: цены растут, доплата, следовательно, тоже растет, а хороших квартир нет, — сплошная нервотрепка без «света в конце туннеля».

На самом деле не все так трагично. Во-первых, если квартира под авансом — это не отнюдь не значит, что она продана (или вообще когда-нибудь продастся): подробнее об этом можно прочитать в моем ответе на вопрос «Что такое «альтернатива» и чем это грозит» (см. немного выше). Во-вторых, если квартира выставлена по некоей цене — это совсем не означает, что именно по этой цене она и будет продана — «Как определяется цена квартиры?» (тоже см. немного выше). И, наконец, самое главное: цены на квартиры — это определенный компромисс между желаниями всех продавцов и всех покупателей. Как достигается этот компромисс? Очень просто! Помните басню про лебедя, рака и щуку? Представьте, что их миллионы. Сделайте поправку на то, что мы живем в далеко не самой предсказуемой стране. Не забудьте, что всегда существуют «товарищи» определенного толка, действующие в соответствии с поговоркой «не обманешь — не продашь». В итоге получите полную картину рынка недвижимости. Любопытно, что есть даже любители предсказывать поведение этого «тысячеголового чудища» по принципу «так было в прошлом месяце — так будет и в следующем» и публиковать это в красивых журналах. Никакой ответственности за свой прогноз, они, конечно, нести не хотят.

Но ведь Вам-то не нужны умные и долгие речи о «тенденциях на рынке недвижимости» и сведения о «средних ценах на квадратный метр в округе таком-то и в округе сяком-то за истекший месяц». Вам нужна квартира!! Причем одна, единственная и неповторимая ваша квартира. И надо понять, хватит ли Вам доплаты, чтобы, продав старую, купить в итоге новую, эту квартиру. Поэтому я рекомендую Вам не тратить время на «околориэлторскую астрологию» и просто сделать следующие действия:

•  Позвонить по всем доступным Вам объявлениям о продаже более-менее интересующих Вас квартир, спросить актуальные цены
• Поторговаться с продавцами «как следует», на крупные суммы и посмотреть на их реакцию
• Посмотреть две-три квартиры
• Проделать те же действия в отношении квартир, аналогичных Вашей

Это позволить Вам представить более-менее точный размер Вашей доплаты. Далее все зависит от Вашего желания: кто ищет — тот, как известно, находит. Не забывайте лишь, что в процессе решения «квартирного вопроса» Вы находитесь как бы «в двух ипостасях»: продавца и покупателя. Если, скажем, Вы устанавливаете максимальную цену на Вашу квартиру, в результате чего из всех потенциальных покупателей остается лишь один, наиболее заинтересованный — будьте готовы так же бескомпромиссно, как он, сражаться за вашу будущую квартиру.

   

А если в кредит? к списку вопросов

 

Такой вариант уместен в тех случаях, когда квартира нужна срочно, а денег существенно не хватает. 

Ипотека — это банковский кредит на приобретение объектов недвижимости. Для получения ипотеки Вам необходим определенный уровень зарплаты и относительно небольшой первоначальный взнос. Впрочем, сейчас часто даже и взноса не нужно. Ипотечный кредит дают всем. Затем, после покупки квартиры, Вы возвращаете долг банку с процентами. Более мелкие подробности об этой схеме лучше уточнять непосредственно в банке, где Вы собираетесь брать кредит. Или у ипотечных брокеров. В Агентстве недвижимости «Квартирный вопрос» тоже есть ипотечный брокер, естественно. О нем (или точнее, о ней) я писал в позавчерашнем посте. По поводу ипотеки в Агентстве недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) надо звонить 788-62-71 В другом агентстве недвижимости — телефон ипотечного брокера, естественно, другой. Подробно останавливаться на деталях не буду.

 

Сколько времени ждать? к списку вопросов

 

Сроки организации сделки в сфере недвижимости определяются, в основном двумя факторами. Первый из них — Ваши представления о нужной Вам квартире. Чем шире круг поисков — тем легче искать квартиру. Чем точнее Вы представляете, что Вы действительно хотите, — тем быстрее это можно найти. Второй фактор — финансовый. Например, если вы покупаете свободную квартиру — сделка практически гарантирована, но свободная квартира всегда стоит дороже. Если же альтернативную — то тут надо смотреть, что это за «альтернатива», что за продавец, насколько он адекватен, что он ищет взамен и т.д. Иную альтернативную квартиру, может, и купить-то в принципе невозможно (см. «Что такое «альтернатива» и чем это грозит?»)! Иными словами, покупка «альтернативной» квартиры — это всегда определенный риск. Но этот риск имеет свое выражение в деньгах: альтернативная квартира всегда дешевле свободной. Принято считать, что на организацию сделки по обмену через куплю-продажу уходит (в среднем) три месяца. На самом деле, в зависимости от Вашего отношения к двум указанным факторам, сроки могут колебаться от полутора месяцев до полутора лет.

 

За что несет ответственность агентство недвижимости? к списку вопросов

 

Если Вы будете проявлять некий интерес к продаваемым квартирам — достаточно быстро Вам начнут предлагать свои услуги разнообразные агентства недвижимости (всего в Москве около двух тысяч агентств недвижимости). Возникает вопрос, какого рода услуги они оказывают и какие есть гарантии, что они выполнят свои обещания? Исчерпывающий ответ на это получить нетрудно: достаточно увидеть их договора. Нарушит агентство недвижимости условия договора — и Вы можете обращаться в суд, и далее, в соответствии с действующим законодательством, и т.д. У этого способа, правда, есть недостатки: договор длинный, формулировки расплывчаты, и привычки читать такие документы сразу врубиться в суть написанного бывает трудно. Кроме того, договор Вам могут по электронной почте и не послать, а предложить приехать на консультацию в офис и почитать его там. Это у вас отнимет несколько часов. И ведь цель-то Ваша — не доказательство своей правоты, а квартира. Устраивающая Вас по параметрам, юридически чистая квартира и за разумные деньги.

Попробуем немного порассуждать. Если, к примеру, агентство недвижимости обещает Вам нести ответственность за АБСОЛЮТНО ВСЁ — что оно обязано сделать, чтобы выполнить свои обещания? Вы договариваетесь с агентством недвижимости, что Ваша квартира будет продана за такую-то сумму, доплачивать Вы будете столько-то, а поедете в квартиру по такому-то адресу. В противном случае оно платит Вам штрафные санкции. То есть, что к моменту подписания предварительного договора с Вами агентство должно:

Только вот заставить кого-либо купить или продать квартиру, если он хотел, а передумал — в принципе невозможно. Поэтому агентство недвижимости должно фактически выкупать обе квартиры. А если уж оно может выкупить квартиру, то ее проще всего продать по максимальной цене как свободную, чем дополнительно решать Ваши проблемы за те же деньги. За решение проблем Вам в этом случае придется еще доплатить.

Поэтому стопроцентно гарантировать сделку никакое агентство недвижимости не может. Их сфера — оказание посреднических услуг. Вас будут консультировать, предлагать варианты, находить покупателей, но принципиальные решения все равно придется принимать Вам. Тогда возникает следующий вопрос:

 

Не лучше ли все делать самому? к списку вопросов

 

Этот вопрос можно поставить по-другому: «Сколько стоит Ваше время?». Агентства недвижимости — это не джинны из бутылки, ничего сверхъестественного они не делают. Вопросы, связанные с юридической чистотой, сейчас решаются легче, чем 10 лет назад. Недостаток собственных знаний можно устранить с помощью специальной литературы. Технология обмена через куплю-продажу тоже известна не первый год. Если Вы прочитали ответы на предыдущие вопросы — этой информации Вам вполне хватит. Ряд агентств организует даже специальные подготовительные курсы, где упомянутая технология излагается. Кое-где эти курсы даже бесплатные. Поэтому если желание есть — можно начинать!

Однако наряду с плюсами самостоятельной риэлторской деятельности есть и минусы. Во-первых, криминальных структур сейчас хоть и меньше, чем 10 лет назад, но они еще есть. Надо уметь их избегать. Во-вторых, потенциальных покупателей легче уговорить внести аванс юридическому лицу, чем физическому. Если Вы как частное лицо можете «просто» передумать и отказаться от сделки (ничем не рискуя), то агентство недвижимости будет каждую сделку «выгрызать зубами», иначе оно окажется с убытками за рекламу, аренду и т.д. Поэтому при внесении аванса за квартиру на Вас будет оказываться определенное давление. Если Вам внесут аванс за квартиру — то потом будут настаивать на сделке. Или, например, могут потребовать, чтобы в случае Вашего отказа от сделки, аванс возвращался в двойном размере (что при росте цен Вам крайне невыгодно). Вы можете, конечно, не идти на неприемлемые для Вас условия, но часть покупателей Вы будете на этом терять. Третий минус — Вы потратите свое время и, возможно, не заработаете часть денег на Вашей основной работе. Поэтому, прежде чем принимать окончательное решение, взвесьте все достоинства и недостатки данного способа как можно более тщательно.

 

Сколько я буду РЕАЛЬНО платить за услуги риэлторов?! к списку вопросов

 

Вы выбираете агентство недвижимости. Прочитали несколько вариантов договоров. Стоимость услуг там, как правило, не указывается. А размер комиссии обговаривается на словах. Или вообще не обговаривается. Как же обстоит все на самом деле?

Каждое агентство недвижимости в плане оплаты собственных услуг находится как бы между двух полюсов. Один из них — «полная прозрачность», другой — «полная непрозрачность».

«Полная прозрачность» подразумевает, что Вы видите абсолютно полную картину движения денег. В вашем присутствии вносят аванс за Вашу продаваемую квартиру, Вы лично едете со своим агентом вносить аванс за покупаемую Вам квартиру, оплачиваете оформление только по квитанциям и т.д. Однако «прозрачность» стоит денег, и расценки у таких агентств самые дорогие.

«Полная непрозрачность» подразумевает, что из одной квартиры едете в другую (по согласованию с Вами), доплачивая оговоренную сумму денег (или наоборот, получая на руки определенную сумму, если доплачивают Вам). Цена услуг агентства недвижимости определяется исключительно тем, насколько Вы в курсе актуальных цен на квартиры. Поэтому если Вам не озвучивают комиссию вообще — это повод задуматься.

К сожалению, в реальности рынок недвижимости крайне непрозрачен, и поэтому точно ответить вопрос о стоимости услуг того или иного агентства недвижимости в принципе нельзя. Разнообразные агентства недвижимости сегодня продают и покупают около 90% квартир . Все они заинтересованы в сделках, это основной источник их дохода. Причем агентства недвижимости не всегда только конкуренты. На сделке они партнеры. У любых двух агентств недвижимости вполне могут быть между собой некие «негласные отношения» и «джентельменские соглашения». В результате даже «полная прозрачность» может оказаться не такой уж и «полной».

Совет здесь можно дать только один. Когда Вы не доверяете своему риэлтору — Вы обречены на неудачу. Если есть малейшие сомнения — лучше сразу откажитесь работать с тем или иным агентством недвижимости, не заключайте с ними договор. Но если уж выбрали — идите до конца. В любом случае, риэлтор будет стараться удовлетворить Ваши пожелания, а принудить Вас к заключению той или иной сделки в принципе невозможно.

 

«Собственная база агентства» — что это такое? к списку вопросов

 

Когда Вы звоните в то или иное агентство недвижимости по поводу интересующей Вас квартиры, а она оказывается под авансом, Вам могут предложить подыскать другую. На ваш вопрос, откуда они берут информацию об этих квартирах — Вам вполне могут ответить, что из «собственной базы».

На самом деле такая «собственная база» часто оказывается фикцией. Строго говоря, «собственными квартирами» агентство недвижимости может называть только те квартиры, с хозяевами которых у них заключен «эксклюзивный» договор. Такой договор подразумевает, что продажа данной квартиры возможна только при участии данного агентства недвижимости, что подкрепляется соответствующими гарантиями от собственника. Таких квартир (они называются также «эксклюзивами») у каждого агентства недвижимости относительно немного. Остальные квартиры — это просто все, что на сегодняшний день выставлено в открытую рекламу. Такие квартиры неизбежно попадают в профессиональные риэлторские базы, и об их существовании «знают» все агентства недвижимости. Такие базы, кстати, — тоже не «тайна за семью печатями»: каждый человек может найти их в Интернете и даже установить у себя дома. Естественно, за определенные деньги.

 

 

Я уверен, что для каждого клиента найдется свое агентство недвижимости, и у каждого агентства недвижимости — свой клиент. Если Вам психологически комфортно общаться с тем или иным риэлтором — это уже повод познакомиться поближе. Организация сделок в сфере недвижимости требует быстрого принятия решений, и взаимная неприязнь — первый шаг к неуспеху. Многие агентства недвижимости основную часть времени тратят вовсе не на поиск лучшего решения, а на то, чтобы убедить в этом своих клиентов. Здесь мы с Вашей помощью можем легко их обогнать. В итоге Вы в короткие сроки получаете действительно оптимальное решение Ваших квартирных проблем, а то, что сделки проходят быстрее — это просто прекрасно для всех!

 

Звоните. Пишите.

 

  С уважением,

Петр Куличкин

P.S. Если у Вас остались еще вопросы — задавайте, отвечу в следующих постах...

 

Показать комментарии (3)

---

09.06.2008 16:55
Читать только Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва)

Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва)

композитор
Петр Куличкин 

Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва)

То, что я раньше писал — не совсем верно. Точнее говоря, не совсем верно то, что фотографий от моей работы в агентстве недвижимости «Квартирный вопрос» не осталось, кроме одной (фигурирующей в посте от 29 мая 2008 года). Они остались. В частности, есть еще одна. Как я только увидел Лену Бикину — сразу оказалось, что фотка такая есть. Вот она =====>>>

Пишу я сейчас, естественно, из офиса упомянутого агентства недвижимости «Квартирный вопрос», что находится в городе Москва по адресу ул. Страстной бульвар, дом 6, строение 1. Кто не верит — может проверить. В свободное от написания блогов время я занимаюсь там продажей квартир. Если Вас интересует геометрически точное место, где я обычно нахожусь там — это на десять метров взад от плоскости фотографии... я понятно излагаю??? В кабинете, который называется по старой памяти 3-й отдел (не путать с Комитетом госбезопасности), находятся восемь столов, которые расположены так, как нарисовано на картинке слева. 

Далее. На картинке буквой «X» обозначено то место, где мы с Леной Бикиной стоим на фотке и с умным видом смотрим в какую-то бумагу. Что это за бумага — я за давностию лет (2005 год, все-таки) забыл. Сейчас я нахожусь в том месте, где нарисована буква «Я» (естественно). Слева от меня находится телефон, его номер (+7495) 788-62-73. Когда я в офисе — можно звонить на этот телефон. Я возьму трубку , если у Вас есть вопросы по части недвижимости — вполне квалифицированно могу Вас проконсультировать. Что характерно — бесплатно. И что менее часто встречается — абсолютно честно. Так что обращайтесь, пока есть возможность. Впрочем, в офисе я бываю не всегда. Когда меня в офисе Агентсва недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) нет — выход один: звонить на один из моих мобильных телефонов. Либо на +7926 682 0022, либо на +7495 5067463.

Там, где нарисована буква «Л» — сидит Люба Зуевская. Она занимается организацией выдачи ипотечных кредитов. Это называется — ипотечный брокер. Кредиты выдает всем, даже у кого совсем денег нет, а квартира нужна. У нее на столе стоит другой телефон — (+7495) 788-62-71. Звоните.

Слева от меня, в окно виден кинотеатр «Россия». Там почему-то всегда висят плакаты, которые мне портят астральное небо. Сейчас на плакате нарисовано что-то от создателей трилогий «Матрица» Новый мир скорости СПИДИ-ГОНЩИК Газуй! 29 мая. Что это значит — я не знаю. И очень этому рад.

Теперь пишу специально для руководителей Агентства недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва), на случай, если они сейчас читают эту мою писанину. Они знают, что рекламировать агентство недвижимости «Квартирный вопрос» в Интернете непросто, тем более, если оно находится в таком городе, как Москва. Даже если хоть заповторяться на одной и той же странице Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва), Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва), Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) — толку будет мало. Еще за идиотов примут (а это нежелательный эффект). А то еще чего доброго — Яндекс сайт Агентства недвижимости «Квартирный вопрос» (г. Москва) ваще забанит. Это самое страшное, что может произойти с сайтом в поисковой системе... Страшно? ну ладно...

Итак... Рекламировать надо похитрее... Что люди ищут в первую очередь в Интернете? Компоромат. Вот, скажем, хотят обратиться они в агентство недвижимости. И набирают в Яндексе название агентства и какие-нибудь компрометирующие факты. Например, такие запросы:

•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва мошенничество
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва обманутые клиенты
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва недострой долгострой
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва криминал
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва судебное разбирательство
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва штраф
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва черный список
•  Агентство недвижимости «Квартирный вопрос» г. Москва скандал

и так далее...

искать будут именно по таким запросам.  Хорошее-то про себя каждое агентство напишет. Если раскручивать по запросу «Квартирный вопрос лучшее агентство недвижимости г. Москва Центральный округ» — то бабок туда закачать немеряно придется. И то не факт, что обгонишь какой-нибудь ИНКОМ или МИЭЛЬ. Я не хочу сказать, что компромата на другие агентства недвижимости в Интернете нет: конечно, есть компромат и на Инком, и на Миэль. Но!!! Какое же идиотское агентство недвижимости будет специально раскручиваться по компрометирующим запросам?! Тут-то мы их всех и обгоним :-)))))

Конечно, нелегко представить себе, как быть с компрометирующими фразами на страницах сайта собственного агентства недвижимости. Для этого необходимо определенное мужество. Но «нейтализовать» компромат очень легко! Достаточно выставить на официальный сайт мою довольную физиономию и дать ссылку на мой блог. Если почитать, что я здесь пишу — других рекомендаций не понадобиться. Извиняюсь, если это звучит двусмысленно :-)). Полагаю, что мою деятельность могут положительно рекомендовать такие люди как:

•  Олег Уарович Владимиров, а также Элеонора Дмитриевна и Неля Михайловна
• Анатолий и Николай Иванович Макаренко
• Светлана Юрьевна (?) Медведкова и Юрий Николаевич (?) Федин
• Анна Алексеевна Удодова (Кутищева)
• Ирина Гавдиченко, которой мы покупали комнату в Орехово-Зуево по куче доверенностей с передовериями
• забыл имя-отчество :((, но квартиру на ул. Кутузова, которая все-таки оказалась юридически чистой, несмотря на жесткий уголовный криминал, и на проверку которой мне отвели всего несколько часов, а потом еще пришлось для регистрационной палаты брать справку из Домодедовской прокуратуры — ЭТУ КВАРТИРУ я запомнил надолго

Полагаю также, что Николай Юрьевич Лисай и Борис Аркадьевич Балялин со Светланой Валерьевной Горшуновой на меня не в обиде.

Прошу прощения у всех вышеперечисленных замечательных людей за память, которая меня с именами-отчествам-фамилиями частенько подводит. Пользуясь случаем, так же прошу также прощения у всех тех клиентов, с кем у нас хорошие отношения не состоялись. 

Ну что? Надумали?

Повторяю телефоны: 788-62-73, 506-74-63, 8-926-682-00-22.

Звоните: рынок недвижимости сейчас, вроде, немного остановился. Можно делать все: продавать, менять, покупать квартиры... База по квартирам у меня на этом же самом ноутбуке, на котором я пишу блог :-)))

 

Показать комментарии (4)

---